Khi các bên chủ thể muốn chuyển nhượng nhà đất theo hình thức giao dịch mua bán, nhưng không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, đã thống nhất ký kết một hợp đồng uỷ quyền thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng hợp đồng uỷ quyền liệu có mang đến những rủi ro nào cho các bên chủ thể về mặt pháp lý hay không? Hãy cùng văn phòng luật sư Cần Thơ Luật Khôi Luân tìm hiểu bài viết sau đây để nắm rõ hơn về quy định của Pháp Luật cho hình thức uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên chủ thể không đủ điều kiện thực hiện giao dịch đã ký kết một hợp đồng ủy quyền
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể xảy ra các rủi ro sau:
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.
Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.
Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
Nhiều người chưa lường trước được khi thực hiện giao dịch đường vòng như thế này sẽ mang nhiều rủi ro pháp lý
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.
Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.
Có rất nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền mà có thể làm ảnh hưởng quyền lợi của các bên. Chính vì vậy mà không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền.
Trên đây là 4 rủi ro khi ký kết hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất, các bạn nên tìm hiểu thật kỹ về quy định của Pháp Luật trước khi ký kết một hợp đồng mang tính giá trị pháp lý cao, tránh những rủi ro không đáng có dẫn đến từ việc thiếu kiến thức Pháp Luật nhé.
Nguồn: Sưu tầm
